Kebijakan negative gearing terakhir ini tidak hanya kerap diperbincangkan di dunia bisnis investasi, tapi juga di dunia politik. Dalam dunia real estate, Gearing dapat diartikan sebagai aktifitas yang dimana para investor mengambil pinjaman atau loan untuk membeli properti. Ada tiga jenis gearing yang perlu diketahui di dunia bisnis properti:
- Negative gearing: ketika bunga yang dibayar atas pinjaman dan holding cost lebih dari pendapatan sewa yang diterima. Akibatnya, para investor mengalami kerugian.
- Neutral gearing: bila jumlah bunga yang dibayar atas pinjaman dan holding cost sama dengan pendapatan sewa dari properti. Di sini, tidak ada kerugian atau keuntungan.
- Positive gearing: ketika bunga yang dibayar atas pinjaman kurang dari pendapatan sewa. Sehingga investor bisa mendapatkan laba. Akan tetapi, jenis gearing ini jarang terjadi di investasi properti.
Meskipun negative gearing berarti investor menanggung kerugian, jenis gearing ini malah seringkali dicari oleh para investor di Australia. Kedengarannya cukup kontradiktif, tetapi hal ini dapat membawa banyak keuntungan.
Negative gearing dapat berdampak positif terhadap hasil pajak secara keseluruhan. Para investor bisa mengklaim deduction dalam jumlah penuh dari biaya sewa, terhadap sewa dan pendapatan mereka yang lain seperti gaji, upah atau pendapatan bisnis, ketika urusan tax return mereka diselesaikan pada tahun tersebut.
Investor dapat mengklaim tax return mereka dari metode negative gearing yang diterapkan dan akan menghasilkan tax refund. Dengan demikian, investor dapat mengurangi rate of withholding mereka untuk lebih menyesuaikan kewajiban pajak di akhir tahun.
Berikut adalah sebuah skenario singkat tentang bagaimana negative gearing dapat membawa dampak positif untuk tax.
Seorang investor mempunyai pendapatan sebanyak $60,000 setiap tahunnya. Dia memiliki properti yang menghasilkan pendapatan rental setiap tahun sebesar $25,000. Akan tetapi, holding cost dari properti tersebut sebesar $35,000. Sehingga, investor mengalami kerugian dari hasil investasi propertinya sebesar $10,000.
Di Australia, tax deduction dikategorikan berdasarakan jumlah pendapatan individual setiap tahunnya. Semakin besar pendapatan, semakin besar tax deductionnya. Investor tersebut bisa memanfaatkan kerugian dari investasi properti tersebut untuk menurunkan tax yang harus dibayarkan ke pemerintah Australia. Dalam skenario ini, walaupun pendapatan dari orang tersebut $60,000, pajak orang tersebut dapat dikategorikan ke kalkulasi tax rate dengan pendapatan $50,000 per tahun. Ini dikarenakan tax offset yang bisa diterapkan terhadap kondisi investor tersebut dengan kerugian investasi sebesar $10,000. Di sinilah investor bisa meraup keuntungan dari kerugian investasi propertinya, dengan membayar pajak lebih sedikit dari seharusnya.
Akan tetapi, sebelum menerapkan sistem ini, sebaiknya para investor memperkirakan dengan cermat sehingga dengan cara ini dia akan benar-benar mendapatkan hasil yang worth it.
Kabar terbaru tentang kebijakan negative gearing datang dari kandidat pemilu 2016, Bill Shorten, yang kebetulan menjadi pemimpin The Australian Labor Party sejak Oktober 2013. Beberapa kebijakan yang diusulkan adalah:
– Negative gearing akan diberlakukan pada rumah yang baru dibangun
– Diskon pada capital gains berkurang dari 50% menjadi 25%.
– Semua investasi yang ada yang telah dilakukan akan sepenuhnya diabaikan dan dilindungi terhadap perubahan.
“Kita akan menghidupkan kembali mimpi besar Australia dalam jangkauan kerja dan orang-orang Australia kelas menengah, yang telah keluar dari harga pasar terlalu lama. Kebijakan ekonomi baru kami akan mendorong pembangunan ribuan rumah baru setiap tahunnya dan meningkatkan pasokan perumahan. Tidak hanya itu, kebijakan ini akan membantu menurunkan biaya untuk penyewa dan akan mengembalikan anggaran Commonwealth secara berkelanjutan ke yayasan,” kata Mr. Shorten.
Sebaliknya, Perdana Menteri Australia, Malcolm Turnbull yang juga menjadi kandidat kedua di pemilu tahun ini menyatakan oposisinya terhadap pembatasan negative gearing yang diajukan oleh Labor Party.
“Perubahan-perubahan yang Labor usulkan untuk negative gearing akan mendevaluasi setiap rumah di Australia. Kebijakan ini akan menurunkan nilai rumah, menaikkan harga sewa dan menghambat investasi. Itu sebabnya kami tidak sependapat akan hal ini,” kata Turnbull.
Treasurer, Scott Morrison juga menambahkan bahwa proposisi dari Labor Party akan mematahkan semangat “investor ibu-dan-ayah” karena kebijakan ini tidak akan membawa perbedaan terhadap tingkat pertumbuhan maupun lapangan pekerjaan.
Kedua proposisi tersebut telah menimbulkan banyak perhatian dan opini dari publik yang semakin memanas. Koalisi Turnbull yang telah menyatakan oposisinya terhadap kebijaksanaan baru dari Labor Party adalah titik perbedaan pada pemilu tahun ini.
Alain Warisadi, CEA (REIV), CA (MFAA), TAA, CIT (M), CPS (RE), Dipl FMBM, B. Ec (Fin)
Property Writer/ Property Consultant
Finance Consultant (Mortgage Broker)
Licensed Estate Agent
Harvard University Scholar
(e.) a.warisadi@xynergy.com.au
Tanya Tjahjosarwono, B.Bus (MKT), M. ADV MKT.
Co-property Writer
Marketing Communications Manager
(e.) tanya.tj@xynergy.com.au
Sumber: ABC News, Domain News, Australian Taxation Office, Realestate.com.au
