“Now people look at ‘The Scream’ or Van Gogh’s ‘Irises’ or a Picasso and see its new content: money. Auction houses inherently equate capital with value.” Jerry Saltz, American Art Critic
“Success is the ability to go from failure to failure without losing your enthusiasm.” Winston Churcill, Former Prime Minister of the United Kingdom
Dengan harga properti yang masih melambung tinggi dan ditambah lagi dengan permintaan yang kuat dari pasar lokal maupun internasional, memaksimalkan harga penjualan properti Anda adalah hal yang sangat penting. Laporan terakhir dari RPData menunjukkan bahwa harga properti di Melbourne pada akhir Oktober masih terus mengalami kenaikan. Indeks menunjukkan harga jual rumah telah mengalami kenaikan sebesar 2.1% dibandingkan dengan bulan sebelumnya dan 1.8% jika dibandingkan dengan tiga bulan sebelumnya. Tidak hanya itu, harga jual unit apartemen juga ikut menguat. Dibandingkan dengan bulan lalu, harga per unit apartemen telah tumbuh sebesar 0.5%. Tetapi jika dibandingkan dengan harga tiga bulan sebelumnya, kenaikan ini telah menjadi 2.2%. Dengan demikian, dapat kita simpulkan bahwa hal ini merefleksikan keadaan pasar properti di Australia yang masih optimis. Oleh karena itu, jika Anda berminat untuk menjual properti Anda, akan sangatlah penting untuk dapat mengerti sistem penjualan di Australia terlebih dahulu.
Menjual properti di Australia terkadang dapat menjadi sebuah tantangan. Dikarenakan adanya dua sistem penjualan yang berbeda, auction atau private sale, penjual sering kali menghadapi dilema untuk memilih sistem mana yang dapat menghasilkan harga jual yang lebih tinggi.
Beberapa orang berpikir bahwa metode auction atau dikenal juga sebagai lelang, dapat menghasilkan harga jual optimal untuk sebuah properti. Namun, private sale juga memiliki keunggualan tersendiri yang tidak dapat dipandang sebelah mata. Ini disebabkan karena kedua cara tersebut memiliki karakteristik tersendiri yang membuat mereka memiliki keunggulan dan kelemahan masing-masing.
Belakangan ini, auction adalah cara penjualan yang sedang populer di kota besar seperti Melbourne ataupun Sydney. Di Melbourne sendiri, angka penjualan properti yang menggunakan metode ini telah mencapai 3.248 dengan clearance rate sebesar 71% (RPData 2014). Dengan angka yang begitu tinggi, marilah kita coba memahami keunikan metode ini. Penjualan secara auction memiliki beberapa keuntungan seperti adanya sense of urgency, reserve price protection, kompetisi antara pembeli dan fleksibilitas perjanjian.
Keuntungan pertama untuk menggunakan metode ini adalah timbulnya sense of urgency. Ini dikarenakan oleh penempatan deadline yang dapat dilakukan pihak penjual untuk menandakan batas pembelian properti. Sebagai hasilnya, hal ini dapat ‘memaksa’ calon pembeli secara halus untuk menempatkan tawaran mereka sebelum deadline yang ditentukan. Reserve price protection adalah perlindungan harga yang dimiliki oleh pihak penjual dalam bentuk harga jual minimum. Dengan menentukan harga jual terendah untuk sebuah properti, ini berarti bahwa proses lelang tidak akan dimulai sebelum harga tawaran melebihi harga terendah yang telah ditentukan sebelumnya.
Walaupun si penjual memiliki harga minimum penjualan, tidak ada batasan untuk maksimum harga penjualan. Oleh karena itu metode ini sangatlah digemari oleh para penjual. Hal ini juga berhubungan dengan kompetisi yang ada diantara para pembeli. Keuntungan dan juga daya tarik terbesar metode ini, terletak pada timbulnya persaingan antara calon pembeli dalam penempatan tawaran mereka. Dalam banyak kasus, persaingan tersebut berhasil memaksimalkan harga jual properti yang melampaui ekspektasi si penjual. Selain itu, fleksibilitas perjanjian juga merupakan salah satu keuntungan metode ini. Dengan fleksibilitas tersebut, perjanjian antara pembeli dan penjual dapat disesuaikan untuk memenuhi permintaan kedua belah pihak. Salah satu contohnya adalah syarat pembelian atau pun proses pembatalan.
Walaupun kelebihan-kelebihan yang dimiliki oleh proses auction sangat menggiurkan, metode ini juga memiliki beberapa kelemahan yang harus diantisipasi. Salah satunya adalah biaya yang lebih tinggi. Penjualan melalui proses auction mengharuskan si penjual untuk menyewa jasa spesialis untuk menjalankan proses lelang tersebut. Realestatereview juga sangat menyarankan agar pihak penjual dapat mendiskusikan hal ini kepada agen properti sebelum mengambil keputusan. Mendiskusikan hal ini kepada agen kepercayaan Anda, dapat meringankan beban biaya yang harus ditanggung setelah menjalankan prosesi penjualan. Selain biaya, penjualan properti melalui metode ini juga akan susah dijalankan ketika ada properti lainnya yang serupa dengan properti Anda. Contohnya, ketika ada dua apartement dengan tipe yang sama, namun satu apartemen dijual dengan cara private sale dan satunya melalui auction. Penjualan melalui auction akan susah dijalankan dikarenakan oleh harga yang telah ditentukan oleh private sale. Dalam hal ini penjualan melaui private sale akan menghasilkan harga yang lebih tinggi.
Terlebih lagi, dikarenakan oleh proses pembelian auction yang bersifat unconditional, dalam artian pihak pembeli akan terikat dengan kewajiban untuk membayar harga yang telah diajukan, beberapa calon pembeli yang masih meragukan kondisi finansial mereka, akan merasa tidak cocok untuk menjalani proses ini. Dengan begitu, hal ini telah menutup kemungkinan beberapa peminat untuk berpatisipasi dalam pembelian properti tersebut.
Private sale adalah metode lainnya yang dapat digunakan untuk menjual properti di Australia. Metode ini sedikit berbeda dengan metode auction. Penjual akan mengundang para calon pembeli untuk memberikan tawaran terhadap properti yang dijual. Namun dalam hal ini, tidak ada deadline yang ditempatkan oleh kepada pihak pembeli. Oleh karena itu, metode ini memiliki sifat yang relatif lebih santai jika dibandingkan dengan metode auction.
Hal tadi juga merupakan salah satu kelebihan yang dimiliki oleh private sale. Calon pembeli dapat memberikan tawaran tanpa adanya ‘tekanan’ dari pihak penjual. Begitu pula dengan pihak penjual. Pihak penjual juga memiliki waktu yang lebih lama untuk menganalisa tawaran-tawaran yang dikirimkan dengan lebih cermat. Metode ini lebih cocok untuk para penjual yang tidak terburu-buru dalam menjual properti mereka. Meskipun membutuhkan pihak penjual untuk melakukan sedikit marketing untuk memasarkan properti mereka, total biaya yang diperlukan tetap lebih murah jika dibandingkan dengan auction.
Terlebih jika Anda termasuk penjual yang mengutamakan privacy dalam proses penjualan properti Anda, private sale ini adalah metode yang tepat untuk Anda. Berdasarkan sifat dasar yang mengandalkan negosiasi langsung antara calon pembeli dan penjual, pihak penjual dapat menghindari sorotan publik.
Adapun beberapa keterbatasan yang dimiliki private sale adalah sebagai berikut: Pertama adalah three day cooling off period atau dikenal juga sebagai masa dimana pembeli masih dapat merubah keputusannya untuk membeli properti, walaupun telah menandatangani kontrak. Hal ini dapat membuang waktu dan biaya kedua belah pihak.
Kedua, dipandang dari segi waktu, sistem penjualan ini relatif memakan waktu yang panjang. Ini disebabkan karena tidak adanya batasan waktu yang ditetapkan oleh pihak penjual. Oleh karena itu, pembeli akan coba untuk menganalisa harga pasar terlebih dahulu dan cenderung lebih enggan untuk langsung memberikan penawaran. Selain itu, harga penawaran yang masuk kemungkinan besar lebih rendah dibandingkan harga yang dibuka oleh penjual. Ini adalah salah satu kelemahan terbesar yang dimiliki oleh metode private sale.
Setelah membahas kedua sistem penjualan properti di Australia, sekarang Anda dapat memiliki gambaran yang lebih jelas mengenai kelebihan dan kekurangan sistem-sistem tersebut. Memilih metode penjualan yang tepat sangatlah penting untuk memaksimalkan nilai jual properti Anda.
Jika Anda masih ragu untuk memilih metode yang sesuai atau ingin tahu lebih detail, Xynergy dapat membantu Anda. Hubungi kami untuk konsultasi gratis mengenai langkah-langkah yang Anda harus ambil untuk menjual properti Anda. Para konsultan kami juga bersedia untuk memberikan saran-saran berharga yang dapat membantu Anda dalam mengambil keputusan yang tepat. Remember, don’t be regular, get Xynergy!
Alain M Warisadi,
CEA (REIV), CA (MFAA), TAA, CIT (M), CPS (RE), Dipl FMBM, B. Ec (Fin)
Property Writer/ Property Consultant
Finance Consultant (Mortgage Broker)
Finance Management & Investment Management Lecturer
(e.) a.warisadi@xynergy.com.au
Iwan Santhio Wijaya,
B.Sci (Civil Systems)
Co-property Writer
Candidate of Master of Commerce (RMIT)
[alert color=”C2B9A7″ icon=”9888″]Informasi di atas adalah panduan dan gambaran umum dalam bidang investasi properti, dan tidak untuk digunakan secara generalisasi. Xynergy Realty Group memberikan konsultasi individual untuk wealth creation strategy, property investment, property management dan home/ commercial loan yang khusus didedikasikan bagi calon investor dan pembeli properti.[/alert]
