Apa yang perlu diketahui?
Apakah Anda sudah melihat begitu banyaknya properti dan sudah pergi ke sekian banyaknya pameran rumah?
Sekarang Anda telah menemukan rumah yang sangat Anda sukai. Rumah ini memiliki semua fitur yang Anda butuhkan dan harganya sesuai dengan budget Anda.
Anda merasa “inilah dia“ dan Anda sudah mantap dan siap untuk membeli rumah pertama Anda di Victoria.
Akan tetapi, Anda belum pernah membeli properti di Victoria dan masih ragu tentang proses ke depannya. Anda tidak tahu apa yang akan dihadapi ataupun hal-hal yang harus dipertimbangkan sebelum Anda menandatangani kontrak penjualan.
DOKUMEN KONTRAK
Yang pertama dan paling utama, Anda harus membaca dan memahami isi dokumen kontrak.
Dokumen kontrak sangatlah penting dalam setiap transaksi real estate.
Sebagai umumnya, kontrak penjualan, setelah ditandatangani, akan menjadi perjanjian yang mengikat secara hukum. Pelanggaran atas kontrak bisa dapat berujung pada konsekuensi hukum, finansial dan/atau konsekuensi berat lainnya dan tentunya perlu dihindari.
Dokumen kontrak dalam konteks transaksi real estate pada umumnya terdiri dari dua bagian, yaitu:
- Bagian pertama adalah kontrak penjualan atau “Contract of Sale”.
Perihal penjualan (“particulars of sale”), halaman penandatanganan (“execution page”) serta syarat dan ketentuan kontrak sebagaimana disetujui antara pihak yang terlibat (“general conditions” dan “special conditions”) dimuat pada bagian ini.
Untuk mengikat secara hukum, kontrak penjualan harus memenuhi formalitas yang diwajibkan oleh hukum. Sebagai contoh, kontrak harus dalam bentuk tertulis dan ditandatangani dengan benar oleh seluruh pihak yang bersangkutan. Kontrak juga harus memuat semua hal-hal yang diperlukan untuk mengindentifikasi secara jelas transaksi yang dimaksud.
Setelah kontrak ditandatangani, pihak-pihak tersebut akan terikat oleh syarat dan ketentuan yang ada di dalam kontrak.
Jika ada pihak yang melanggar ketentuan kontrak, maka mereka boleh jadi bertanggung jawab secara hukum kepada pihak yang lain dalan kontrak tersebut.
- Bagian kedua adalah pernyataan sang penjual, dalam bentuk “Section 32 Vendor’s Statement”.
Section 32 Vendor’s Statement memuat hal-hal mengenai properti yang secara hukum harus diungkapkan oleh vendor kepada setiap pembeli properti tersebut.
Section 32 di antaranya berisikan informasi tentang kepemilikan properti, perihal hak milik, segala batasan atau restriksi yang mempengaruhi hak milik atau property, detail terkait segala pekerjaan pembangunan yang dilakukan pada properti serta detail terkait persoalan finansial yang mempengaruhi properti.
Section 32 merupakan dokumen hukum yang diwajibkan, sesuai dengan persyaratan Sale of Land Act 1962 (Vic).
Jika Section 32 tidak memuat informasi yang diwajibkan dalam hukum untuk diungkapkan oleh vendor, maka bisa jadi terdapat berbagai konsekuensi hukum yang dapat dikenakan. Termasuk di dalamnya adalah pembeli boleh jadi berhak untuk mengakhiri kontrak pembelian.
Sebelum menandatangani kontrak pembelian, sebaiknya Anda memperoleh nasihat hukum yang tepat dan menyeluruh tentang kontrak, sehingga Anda benar-benar mengerti perihal, sifat dan efek dari transaksi yang akan Anda lakukan.
Perlu diingat bahwa membeli rumah adalah komitmen yang serius dan bukan merupakan transaksi yang sepele. Anda harus memastikan bahwa Anda benar-benar mengetahui apa yang akan Anda beli.
INSPEKSI PROPERTI
Inspeksi properti yang akan Anda beli secara menyeluruh sangatlah penting.
Biasanya ada beberapa kesempatan dimana ini bisa dilakukan. Di antaranya:
- inspeksi selama pembukaan pameran rumah;
- inspeksi sebelum menandatangani kontrak; dan
- inspeksi sebelum penyerahan kunci (“settlement”).
Tindakan bijaksana bagi pembeli properti yang serius adalah menjadikan inspeksi sebagai kesempatan untuk memeriksa properti yang akan dibeli secara mendetail.
Ini termasuk memeriksa ukuran, batas (“title boundary”) atau lokasi properti tersebut, serta mengidentifikasi jika ada ketidakcocokan antara properti yang diinspeksi dengan yang detail-detail properti yang tertera di dokumentasi hak milik.
Sengketa hak milik, contohnya sengketa title boundary ataupun kepemilikan, merupakan persoalan yang kompleks dan dapat menelan banyak biaya sehingga tentunya perlu dihindari.
Pada saat inspeksi, Anda juga disarankan untuk mengindentifikasi adanya kerusakan pada properti. Anda juga perlu memperhatikan kondisi properti yang akan Anda beli secara umum.
Jika ada perlengkapan tetap, perabot atau barang-barang lain yang menjadi bagian dari penjualan, Anda perlu memastikan bahwa semuanya terdaftar dalam kontrak. Anda juga perlu memeriksa kondisinya pada saat menandatangani kontrak. Umumnya, sang vendor hanya diwajibkan untuk memberikan properti dan semua barang-barang yang menjadi bagian dari penjualan kepada pembeli dalam kondisi yang sama dengan saat tanggal pembelian, terkecuali bekas penggunaan sewajarnya atau “fair wear and tear”.
Anda juga disarankan untuk mengecek sambungan layanan-layanan penting (seperti listrik, gas, air dan saluran pembuangan). Boleh jadi sebagian dari layanan-layanan penting yang Anda butuhkan tidak tersambung, sehingga menyebabkan Anda mengeluarkan biaya sambungan yang tidak Anda anggarkan sebelumnya, yang bisa jadi sangat mahal.
Penting untuk diingat bahwa segala hal yang ditemukan atau diidentifikasikan pada saat inspeksi, yang berujung pada persetujuan pihak yang terlibat pada aturan tertentu harus dipaparkan di dalam kontrak.
Pada umumnya, jika ada hal yang tidak tertera dalam kontrak (walaupun sudah dipersetujui secara lisan), maka biasanya hal tersebut tidak mengikat pihak yang terlibat.
FINANSIAL
Sebagian besar pembeli akan meminjam uang untuk membiayai pembelian mereka. Jika Anda mengandalkan pinjaman dalam memperoleh dana yang dibutuhkan untuk transaksi pembelian properti Anda, maka sebaiknya Anda membuat kontrak agar bersyarat pada keberhasilan Anda dalam memperoleh persetujuan pembiayaan untuk pembelian properti dari pihak pemberi pinjaman. Dalam situasi ini, kontrak akan ditandatangani “subject to finance”.
Jika kontrak yang dibuat dan ditandatangani adalah subject to finance, maka biasanya Anda, sebagai pembeli, dapat mengakhiri kontrak jika tidak berhasil mendapatkan pembiayaan yang diperlukan hingga batas waktu yang disetujui oleh pihak yang terlibat.
Tentunya ada hal-hal yang harus dipenuhi bagi pembeli agar dapat secara sah menggunakan hak untuk membatalkan kontrak sesuai dengan kondisi “subject to finance”. Pada umumnya, ini termasuk persyaratan bahwa sang pembeli harus langsung mengajukan permohonan untuk memperoleh pinjaman dan semampu mungkin melakukan semua yang dibutuhkan agar mendapat persetujuan pinjaman.
Tentunya syarat dan ketentuan yang berbeda dapat berlaku pada kontrak yang berbeda. Anda harus selalu memeriksa persyaratan yang berlaku untuk Anda secara spesifik.
Agar Anda dapat berpegang pada hak untuk membatalkan kontrak sebagai hasil dari ketidaksanggupan Anda untuk memperoleh pembiayaan atau pinjaman, persyaratan pembiayaan haruslah dalam bentuk tulisan dan dipaparkan secara benar dalam kontrak penjualan tersebut.
DEPOSIT
Pada umumnya, deposit sebesar 10% dari harga beli perlu dibayar oleh pembeli pada saat penandatangan atau pada tanggal lain yang telah disetujui oleh semua pihak kontrak. Anda mungkin dapat menegosiasikan jumlah deposit yang lebih rendah, namun ini tergantung dengan persetujuan semua pihak yang terlibat.
Secara garis besar, deposit yang dibayarkan terkait pembelian harus disimpan di Trust Account sang pengacara yang ditunjuk oleh vendor atau Trust Account agennya. Uang deposit perlu disimpan sesuai persyaratan ini sampai settlement diselesaikan dengan sukses, atau sampai deposit boleh diberikan kepada sang vendor lebih awal sesuai dengan ketentuan dalam Section 27 Sale of Land Act 1962 (Vic).
Bunga dari uang deposit biasanya dibayarkan kepada pihak yang berhak atas deposit pada saat uang deposit dilepaskan dari Trust Account tersebut.
BIAYA PEMBELIAN
Membeli rumah bukan hanya sekedar membayar harga properti.
Saat menganggarkan untuk pembelian Anda, ada beberapa biaya lain yang harus Anda ketahui. Ini termasuk (tapi tidak terbatas pada) hal-hal berikut:
- Biaya uji tuntas atau “due diligence”
Ini termasuk biaya melakukan inspeksi hama dan/atau gedung untuk memeriksa kondisi dan kekuatan struktural properti.
Terdapat pula biaya untuk melakukan berbagai pemeriksaan terkait properti guna memastikan atau memverifikasi informasi tentang properti dan juga hak milik property yang dibeli. Jenis (dan karena itu biaya) dari due diligence yang dilakukan akan bergantung pada apa yang berlaku dalam transaksi tertentu. - Biaya pengacara untuk membantu Anda dalam transaksi pembelian.
Ini biasanya bergantung pada kerumitan pembelian Anda dan cakupan dari keikutsertaan pengacara Anda. - Bea meterai pemindahan hak atas tanah atau “land transfer (stamp) duty”.
Ini merupakan pajak yang dikenakan pada pemindahan hak atas tanah.
Jumlah stamp duty yang dibayarkan akan bergantung pada nilai yang dapat dikenakan bea dari properti yang dibeli.
Sebagai contoh, stamp duty yang dibayarkan untuk properti dengan nilai pasar/harga jual sebesar $500,000.00, biaya stamp duty yang berlaku adalah $25,070.00***
Jika Anda adalah pembeli residential real estate dari luar negeri (“foreign buyer”), Anda harus membayar jumlah stamp duty tambahan (di luar dari tarif standar). Untuk kontrak yang dieksekusikan pada atau setelah 1 Juli 2016, tarif tambahan dari stamp duty yang dibayarkan adalah 7% dihitung dari nilai yang dapat dikenakan bea dari properti tersebut.
Jadi, untuk foreign buyer yang membeli residential property dengan nilai pasar/harga jual $500,000.00, biaya stamp duty yang berlaku adalah $60,070.00***
***Jumlah yang dituliskan di sini hanya sebagai gambaran umum saja dan sesuai dengan peraturan yang berlaku di Victoria. Penghitungan belum memasukkan persyaratan lainnya yang dapat berlaku dan terkait situasi pembeli secara khusus. - Biaya Land Victoria
Akan ada juga biaya yang dikenakan oleh Land Victoria untuk mendaftarkan instrumen pemindahan hak milik.
Biaya yang berlaku akan bergantung pada berbagai faktor, termasuk harga properti dan apakah pengajuan akan dilakukan secara elektronik atau secara manual.
Saat ini, biaya maksimum yang dibayarkan untuk mendaftarkan instrumen pemindahan pada penjualan adalah $3,603.00. - Adjustments di antara pihak yang terlibat
Pada saat settlement, akan ada pembagian pengeluaran antara vendor dan pembeli.
Ini termasuk adjustment berhubungan dengan seluruh pengeluaran periodik (seperti tarif council, tarif air, tarif sambungan pembuangan, biaya owners corporation) dan adjustment lain sebagaimana yang telah disetujui oleh pihak yang terlibat atau sebagaimana yang berlaku dalam transaksi tertentu.
Efek dari adjustment ini bagi pembeli biasanya adalah membayar kembali terhadap vendor untuk bagian dari pengeluaran periodik yang telah dibayarkan secara penuh oleh sang vendor, sehingga vendor hanya akan bertanggung jawab untuk pengeluaran periodik menyangkut properti tersebut sampai tanggal settlement saja. - Biaya yang berkaitan dengan pembiayaan
Jika Anda meminjam uang, seringkali ada biaya yang harus Anda bayar.
Ini termasuk biaya asuransi hipotek, biaya pengajuan pinjaman, biaya penilaian bank atau appraisal, dan lainnya.
Bank atau financier yang berbeda boleh jadi memiliki persyaratan serta biaya yang berbeda.
Anda disarankan untuk berkonsultasi lebih lanjut dengan calon pemberi pinjaman atau mortgage broker Anda.
CONCESSIONS DAN BENEFITS
Jika Anda membeli rumah pertama Anda, maka boleh jadi Anda bisa berhak untuk menerima concessions dan/atau benefits dari pemerintah Victoria. Ini termasuk (namun tidak terbatas pada):
- Hibah pemilik rumah pertama atau “First Home Owners Grant”
Pada umumnya, bagi pembeli rumah pertama yang membeli properti hunian baru yang bernilai hingga $750,000.00 bisa jadi berhak untuk menerima First Home Owners Grant berjumlah $10,000.00.
Sedikitnya salah satu pendaftar dari First Home Owners Grant haruslah seorang yang berkewarganegaraan Australia atau Australian permanent resident dan harus tinggal di properti yang dibeli sebagai tempat tinggal utama (“principal place of residence”) selama paling sedikit 12 bulan secara menerus dan dimulai sebelum berakhir masa 12 bulan sejak tanggal settlement.
First Home Owners Grant saat ini hanya tersedia untuk pembelian residential real estate yang baru, dan tidak berlaku untuk pembelian established dwellings. - Pengurangan bea meterai bagi pembeli rumah pertama yang berhak (“eligible first home buyer stamp duty reduction”).
Pada umumnya, jika Anda membeli rumah pertama Anda (tanpa melihat apakah properti tersebut baru atau established), dan nilai yang dapat dikenakan beanya lebih dari $130,000.00 namun tidak lebih dari $600,000.00, maka boleh jadi Anda berhak menerima pengurangan stamp duty.
Untuk saat ini, apabila Anda adalah pembeli rumah pertama yang berhak atas eligible first home buyer stamp duty reduction, Anda bisa jadi berhak atas pengurangan 50% dari biaya stamp duty.
Agar memenuhi syarat untuk pengurangan stamp duty bagi pembeli rumah pertama yang berhak, Anda juga harus memenuhi persyaratan kelayakan untuk menerima First Home Owners Grant. - Proposal menyangkut aturan stamp duty baru
Penulis artikel ini ingin memperhatikan bahwa pemerintah Victoria baru-baru ini telah mengumumkan kebijakan stamp duty baru yang mempengaruhi first home buyers.
Lebih spesifiknya lagi, pemerintah Victoria mengajukan untuk meniadakan stamp duty untuk pembeli rumah pertama yang membeli rumah dengan nilai yang dapat dikenakan bea tidak lebih dari $600,000.00.
Kebijakan baru ini diajukan agar berlaku pada kontrak yang dieksekusikan pada atau setelah 1 Juli 2017.
Sebelum dimulai dan menjadi berlaku, perubahan ini masih harus disetujui oleh Victorian Parliament. Detail spesifik dari perubahan ini belum ditentukan dan boleh jadi baru akan diatur dan dijadikan acuan setelah legislation ini disahkan. Pada saat ini, kemungkinannya adalah pada Juli 2017.
Tentunya bisa jadi terdapat berbagai kriteria kelayakan lain yang harus dipenuhi untuk mendapatkan concessions dan/atau benefits dari pemerintah menyangkut pembelian properti Anda.
Perlu juga diperhatikan bahwa hukum dan peraturan terkait housing initiatives telah dan terus berubah.
Untuk itu, sebaiknya Anda berkonsultasi dengan praktisi hukum untuk melihat apakah Anda memenuhi syarat untuk mendapat concessions dan/atau benefits yang berlaku pada situasi spesifik Anda, di samping persyaratan yang bersangkutan untuk memenuhi kriteria eligibility.
WARGA ASING
Jika Anda bukan warga negara Australia atau pemegang Australian permanent resident visa, maka perlu Anda perhatikan bahwa pembelian real estate oleh foreign persons di Australia diatur secara ketat oleh hukum dan regulasi terkait Australian foreign investments.
Terdapat berbagai aturan yang berlaku dan foreign persons yang membeli real estate di Australia harus memperhatikan ketentuan hukum yang berlaku, demi menghindari pelanggaran hukum.
Persetujuan FIRB
Pada umumnya, permohonan untuk persetujuan Foreign Investment Review Board (“FIRB”) harus diajukan dan persetujuan harus diperoleh oleh setiap foreign persons sebelum melakukan pembelian real estate di Australia.
Terdapat beberapa pengecualian yang berlaku untuk aturan ini. Sebagai contoh, warga negara New Zealand dan pemegang Australian permanent resident visa dibebaskan dari persyaratan untuk mendapatkan foreign investment approval untuk membeli hunian real estate.
Foreign investors sebaiknya mencari nasihat hukum independen untuk menentukan penerapan hukum foreign acquisition terhadap pembelian mereka dan pengecualian yang mungkin dapat berlaku bagi mereka.
Biaya Permohonan
Permohonan untuk foreign investment approval akan membutuhkan biaya.
Biaya permohonan akan ditentukan berdasarkan harga/nilai properti yang diajukan untuk diakuisisi oleh foreign person. Sebagai illustrasi, saat ini, untuk properti bernilai sampai dengan AUD $1,000,000.00, biaya permohonan yang dikenakan adalah AUD $5,000.00.
Pelanggaran
Foreign person yang membeli hunian real estate di Australia tanpa mendapat persetujuan terlebih dahulu akan melanggar hukum dan investor luar negeri yang melanggar persyaratan Australian foreign investment dapat menghadapi penalti berat, baik perdata maupun pidana.
Penulis artikel ini ingin menekankan bahwa dengan dikenalkannya aturan penalti yang telah ditingkatkan, dengan implikasi penaliti yang berat, foreign non-resident yang membeli hunian real estate di Australia dan tidak mengindahkan atau mengabaikan peraturan Australian foreign investment framework akan melakukannya dengan risiko yang serius.
Menegosiasikan persyaratan khusus
Untuk foreign person yang ingin membeli hunian real estate di Australia tanpa sebelumnya mendapatkan persetujuan dari FIRB, pembeli mungkin bisa menegosiasikan dimasukkannya persyaratan khusus ke dalam kontrak penjualan agar pembelian bersyarat pada keberhasilan pembeli dalam memperoleh persetujuan FIRB dan untuk kontrak agar tidak mengikat kecuali persetujuan FIRB telah diperoleh oleh pembeli.
Persyaratan khusus seperti ini, apabila dipaparkan dengan benar, dapat memungkinkan pembeli untuk keluar dari kontrak sekiranya persetujuan FIRB yang diperlukan tidak berhasil diperoleh oleh pembeli dalam jangka waktu yang ditentukan.
Persyaratan kontraktual khusus ini juga harus memaparkan kerangka waktu untuk persetujuan FIRB sebagaimana diwajibkan oleh Australian Taxation Office (“ATO”) untuk merespon kepada pemohon FIRB approval.
Pada tahapan ini, ATO memiliki waktu 30 hari untuk mengambil keputusan terkait permohonan FIRB sejak tanggal pembayaran penuh dari biaya permohonan dilakukan, dan 10 hari lebih lanjut untuk memberitahu pemohon akan hasil atau jawaban dari permohonan tersebut.
Pembuatan dan penyusunan persyaratan khusus dalam kontrak untuk situasi seperti ini haruslah dilakukan dengan saksama agar tidak berisiko melanggar kontrak. Persyaratan yang menggunakan kata-kata yang tepat dan seusai dengan situasi spesifik pembeli harus selalu dibuat oleh pengacara ahli.
Perubahan
Hukum di wilayah ini terus berubah dan foreign non-resident yang berkeinginan untuk membeli real estate di Australia harus selalu mencari nasihat hukum sebelum melakukan pembelian apa pun.
SERTIFIKAT HAK MILIK
Sertifikat hak milik atau “Certificate of Title” merupakan catatan resmi kepemilikan tanah.
Sertifikat ini biasanya memuat informasi tentang hal-hal yang digunakan untuk mengidentifikasi properti, nama dari pemilik yang terdaftar dan daftar segala beban atau batasan yang mempengaruhi hak milik atas properti.
Setelah settlement dan dokumen pemindahan yang bersangkutan telah didaftarkan pada Land Victoria, detail Anda sebagai pemilik baru akan dicatat di Certificate of Title.
Sebagai informasi saja, kami beritahukan bahwa saat ini pengelolaan Certificate of Title sedang dalam masa transisi menuju sistem elektronik.
Pada akhir tahun 2016, Land Victoria membatalkan seluruh Certificate of Title dalam bentuk kertas yang dipeggang oleh empat bank besar di Australia (ANZ, CBA, NAB dan Westpac) dan yang terdaftar sebagai pemberi hipotek pertama (“first mortgagee”). Certificate of Title dalam bentuk kertas tersebut saat ini telah dikonversi menjadi elektronic Certificate of Titles.
RANGKUMAN
Membeli properti, apalagi properti pertama Anda, bisa jadi merupakan proses yang sulit.
Terdapat berbagai pertimbangan yang harus diambil saat membeli properti dan pertimbangan yang berbeda boleh jadi berlaku untuk jenis properti yang berbeda serta pada keadaan individu pembeli.
Tentu saja, artikel ini tidak bertujuan untuk memberikan ulasan mendalam tentang hal-hal yang harus diperhatikan ketika membeli rumah pertama Anda. Walau begitu, sang penulis berharap artikel ini dapat menjadi pendahuluan bagi mereka yang memiliki keinginan untuk membeli properti hunian pertama mereka.
Tentunya, pembeli yang bijaksana harus selalu mencari nasihat ahli dari pengacara yang terpercaya sebelum melakukan pembelian.
PERINGATAN
Penulis article ini memperhatikan bahwa pemerintah Victoria menerapkan berbagai perubahan pada hukum dan perarturan menyangkut perumahan di Victoria yang dapat menyebabkan perubahan pada kedudukan atau akurasi dari informasi yang dimuat di atas. Sangat penting untuk diingat bahwa artikel ini ditulis hanya sebagai informasi umum. Artikel ini tidak memiliki kekuatan hukum, dan tidak dapat dijadikan sebagai nasihat hukum. Sebaiknya Anda mencari nasihat hukum atau ahli lain sebelum bertindak atau berpedoman pada informasi apapun di atas.
Meg Lie
LL.B, B.Com (Accounting), Grad Dip L.P.
Director & Lawyer ML&K Legal
+61 433 214 330 / meg@mlklegal.com.au / www.mlklegal.com.au
MEMBER OF THE LAW INSTITUTE OF VICTORIA. LIABILITY LIMITED BY A SCHEME APPROVED UNDER PROFESSIONAL STANDARDS LEGISLATION.
V
