Selama 12 tahun saya bekerja sebagai Managing Director di Xynergy Realty, belum pernah saya menyaksikan banyaknya apartemen yang kosong di Melbourne seperti saat ini. Penurunan ini disebabkan oleh berkurangnya wisman internasional dan domestik, serta adanya penurunan mahasiswa dari luar negeri yang belajar dan kembali di universitas-universitas Melbourne. Dan hal ini merupakan penurunan wisman asing terbesar dalam sejarah Melbourne.
Menurut pengamatan saya sejak tinggal di Australia, pemerintah di Victoria telah menginvestasikan jutaan dolar di bidang pariwisata guna meningkatkan jumlah wisatawan internasional dari 5 juta di tahun 2009 menjadi 8.5 juta di tahun 2019. Pemerintah juga berencana untuk meningkatkan angka kedatangan turis menjadi 15 juta di tahun 2026. Dari 8.5 juta wisatawan yang datang ke Victoria setiap tahun, 3 juta dari mereka mengunjungi Melbourne dan juga 10.8 juta wisatawan domestik.
Oleh karena investasi pemerintah untuk meningkatkan jumlah wisman di Victoria, hal ini mengakibatkan peningkatan kesempatan untuk menyewakan akomodasi dalam jangka pendek. Maka dari itu landlord sekarang dapat menyewakan apartemen mereka sebagai AirBnB. Meskipun pendapatan jangka pendek ini bukanlah sesuatu yang bersifat konsisten, namun sebagian besar investor merasa bahwa pendapatan dari akomodasi jangka pendek yang mereka hasilkan lebih besar jika dibandingkan dengan penyewaan jangka panjang selama 12 bulan. Hampir 20% dari beberapa bangunan tempat tinggal seperti di Melbourne CBD, Docklands, dan Southbank digunakan sebagai akomodasi jangka pendek dan AirBnBs. Kesempatan ini sangat membantu untuk mengakomodasikan peningkatan wisman di Victoria.
Meskipun operator jangka pendek memiliki dampak positif dari sisi penghasilan, namun, pekerjaan ini juga memiliki dampak negatif bagi landlord. Sebagian besar bangunan apartemen di daerah CBD tidak diperuntukan bagi kegiatan komersial, tidak seperti operator akomodasi jangka pendek yang umumnya menyediakan fasilitas gedung. Sebagian besar operator jangka pendek ini menandatangani Perjanjian Sewa Perumahan, bukan Perjanjian Sewa Komersial.
Oleh karena itu, landlord dan pemilik lain di dalam bangunan harus membayar biaya pemeliharaan (maintenance) yang jauh lebih tinggi serta ditambah pengeluaran lain yang berkaitan dengan properti mereka. Disebabkan oleh situasi pandemi COVID-19, telah diamati bahwa unit-unit yang disewakan kepada pelaku usaha penyewaan jangka pendek atau AirBnB telah memiliki kinerja buruk, karena banyak dari mereka yang tidak mampu membayar sewa.
Selama bertahun-tahun, mayoritas penyewa di Melbourne CBD adalah mahasiswa. Sebagian besar mahasiswa yang belajar di Melbourne berasal dari kota-kota besar dan mereka tidak mempunyai masalah dengan gaya hidup di CBD. Beberapa universitas besar seperti Melbourne University dan RMIT berada di CBD, sehingga mahasiswa lebih suka tinggal dekat dengan universitas mereka, serta memanfaatkan semua kenyamanan hidup di CBD. Biro Statistik Australia menunjukkan bahwa hanya 307,500 mahasiswa asing yang berhasil masuk ke Australia pada bulan Maret 2020. Ini adalah penurunan sebesar 60% dan merupakan titik terendah sejak saya menetap di Melbourne pada tahun 1994.
Tingkat kekosongan (vacancy rate) negara kami biasanya berada di bawah 2%. Namun, telah meningkat menjadi 2.6% pada bulan April yang merupakan titik tertinggi sejak Krisis Keuangan Global pada bulan Agustus 2009. Menurut Dewan Kota Melbourne, tingkat kekosongan persewaan rumah di CBD dan daerah sekitarnya hampir tiga kali lipat sejak April lalu – dari 1.9% hingga 5.4%, dan merupakan titik tertinggi dalam satu dekade terakhir.
Pajak Rumah Kosong (Vacant Residential Land Tax) merupakan suatu kekhawatiran yang dimiliki oleh investor-investor. Pajak Rumah Kosong ini dikenakan jika investor tidak dapat menyewakan properti mereka dalam jangka waktu enam bulan. Masalahnya, terdapat banyak properti kosong di Victoria saat ini yang disebabkan oleh pendemi COVID-19, dan bukan karena disengaja untuk mengosongkan properti tersebut. Menurut saya, pemerintah harus mempertimbangkan situasi ini dan Pajak Rumah Kosong harus dihapuskan untuk periode ini.
Kesimpulannya, dengan menurunnya jumlah akomodasi jangka pendek seperti AirBnB serta penurunan jumlah mahasiswa internasional, ada banyak apartemen kosong yang sekarang bersaing untuk disewakan. Xynergy Realty telah mengamati bahwa banyak persewaan apartemen yang memberikan diskon besar demi menyewakan properti mereka. Ini merupakan berita baik jika Anda adalah seorang penyewa yang sedang mencari apartemen di kota.
Xynergy Realty Group
