HAL PENTING YANG HARUS DIPERTIMBANGKAN KETIKA MEMBELI REAL ESTATE BERSAMA ORANG LAIN

PENDAHULUAN

Terdapat berbagai hal penting yang perlu dipertimbangkan ketika akan membeli sebuah real estate dan salah satunya adalah keputusan terkait pilihan entity pembelian.

Pada umumnya, seseorang dapat memiliki real estate dengan berbagai cara. Termasuk di antaranya adalah melalui akuisisi dalam kapasitas individual, menggunakan struktur perusahaan, struktur trust dan/atau kombinasi dari semuanya.

Pada dasarnya, sebuah real estate dapat dimiliki oleh lebih dari satu orang atau entity. Namun, terdapat beberapa pertimbangan penting yang harus diperhatikan terkait hal ini.

CARA KEPEMILIKAN

Mungkin pertanyaan yang paling sering muncul terkait kepemilikan bersama sebuah real estate adalah:

• bagaimana para pihak membeli properti secara bersama-sama?
• bagaimana pembelian bersama mereka tercantum dalam dokumentasi hak milik terkait properti tersebut?

Pada dasarnya terdapat beberapa cara utama dan umum yang digunakan agar seseorang dapat memiliki properti secara bersama-sama dengan pihak lain. Di antaranya adalah membeli sebagai joint proprietors, tenants in common, melalui struktur perusahaan dan/atau struktur trust.

Artikel ini hanya akan berfokus pada ‘joint proprietors’ dan ‘tenants in common’.

JOINT PROPRIETORS

Pada umumnya, seseorang yang berstatus joint proprietors memilki hak yang sama, dimana bagian kepemilikan dari properti tersebut tidak dapat dipisahkan. Setiap pihak joint proprietors juga memiliki hak serentak atas keseluruhan properti. Setiap pihak joint proprietor memiliki keseluruhan lahan, bersama-sama dengan joint proprietors lainnya.

Sebagai contoh, di dokumen sertifikat tanah, cara pemilikan joint proprietors akan terancum sebagai berikut:
REGISTERED PROPRIETOR
Estate Fee Simple

JOINT PROPRIETORS
JOHN SMITH
JANE SMITH both of 123 ABC STREET MELBOURNE VIC 3000

Ciri lain dari joint proprietors adalah ketika salah satu joint proprietors meninggal dunia, maka properti secara otomatis jatuh ke tangan joint proprietors yang masih hidup dan tidak menjadi bagian dari harta warisan joint proprietors yang meninggal dunia.

TENANTS IN COMMON

Di sisi lain, seorang yang berstatus tenants in common memiliki bagian proporsional dalam properti. Bagian ini juga dijelaskan dalam dokumen hak milik terkait properti.

Sebagai contoh, di dokumen sertifikat tanah, cara pemilikan tenants in common dalam proporsi 50:50 akan terancum sebagai berikut:
REGISTERED PROPRIETOR
Estate Fee Simple

TENANTS IN COMMON
As to 1 of a total of 2 equal undivided shares
Sole Proprietor
JOHN SMITH of 123 ABC STREET MELBOURNE VIC 3000Â

As to 1 of a total of 2 equal undivided shares
Sole Proprietor
JANE SMITH of 123 ABC STREET MELBOURNE VIC 3000

Secara teori, tenants in common dapat memperlakukan bagian mereka dari properti tersebut sesuai dengan keinginan mereka. Sebagai contoh, mereka mungkin saja mengambil hipotek terhadap bagian mereka dari properti atau bahkan menjual bagian mereka kepada pihak ketiga. Tenants in common juga dapat menyerahkan bagian dari kepemilikan mereka atas properti kepada ahli waris yang ditunjuk dalam Wasiat mereka masing-masing.

Namun, boleh jadi akan ada hambatan dalam melakukan hal ini tanpa kerja sama dari pemilik yang lain yang didaftarkan di dokumen hak milik terkait properti.

STRUKTUR YANG MANA?

Cara kepemilikan yang paling tepat tentunya bergantung pada keadaan masing-masing pihak. Contohnya, pasangan suami istri atau pasangan domestik mungkin ingin memiliki properti secara bersama-sama dengan status joint proprietors untuk memastikan agar ketika salah satu dari mereka meninggal dunia, pasangan yang ditinggalkan secara otomatis berhak atas kepemilikan properti tersebut.

Cara kepemilikan semacam ini (sebagai joint proprietors) tentunya kurang tepat dalam situasi dimana dua mitra bisnis yang tidak memiliki ikatan kekeluargaan membeli properti investasi secara bersama-sama. Terlebih lagi jika kontribusi keduanya kepada properti tersebut tidak sama. Dalam kondisi seperti ini, pihak-pihak yang terlibat dapat mempertimbangkan untuk memiliki properti sebagai tenants in common, atau dengan mengadopsi struktur perusahaan atau trust yang memungkinkan kepemilikan keduanya ditentukan secara jelas dalam dokumen kepemilikan properti.

Tergantung pada struktur yang diadopsi oleh pembeli, mungkin juga akan ada beberapa pertimbangan perihal pajak yang harus diperhatikan.

Dan tak kalah pentingnya, setiap orang yang memiliki properti baik itu secara perseorangan, bersama-sama, melalui struktur apa pun atau dengan cara lainnya harus mempertimbangkan perencanaan harta warisan mereka agar ketika meninggal dunia aset mereka jatuh ke tangan ahli waris yang telah mereka tunjuk sebelumnya.

PERSENGKETAAN

Berbagai permasalahan dapat timbul pada saat terjadi persengketaan di antara para pemilik properti. Dalam hal pemilik bersama yang terdaftar, persengketaan semacam ini mungkin dapat diselesaikan di Victorian Civil and Administrative Tribunal (“VCAT”) sesuai dengan pasal 221 Property Law Act 1958 (Vic).

Sebagai contoh, dua saudari kandung Mary Smith dan Jane Citizen memiliki sebuah properti dengan status tenants in common dengan proporsi 80:20. Mary, yang memiliki 80% dari properti ingin menjual Properti tersebut namun Jane menolak untuk menjual dan mempersulit proses keseluruhan.

Mary dapat mengajukan untuk membeli bagian Jane yang 20% atau jika tidak berhasil, ia dapat membuat permohonan kepada VCAT untuk memaksa Jane agar menjualnya berdasarkan pasal 225 Property Law Act 1958 (Vic).

PERJANJIAN KEPEMILIKAN BERSAMA

Walaupun VCAT menawarkan salah satu jalur hukum untuk dapat menyelesaikan persengketaan antara pemilik bersama, proses pengadilan kepemilikan bersama dapat menelan biaya yang besar dan memakan waktu yang lama. Belum lagi proses tersebut dapat mempengaruhi hubungan antara pemilik bersama.

Pihak-pihak yang ingin membeli properti bersama perlu mempertimbangkan untuk mengadakan perjanjian guna mendokumentasikan kesepakatan di antara mereka perihal properti tersebut sesuai dengan hukum yang berlaku.

Di antara hal-hal lain, perjanjian yang dibuat dengan baik akan memberikan gambaran mengenai kepemilikan properti dan memuat hal-hal seperti berikut:

• proporsi kepemilikan;
• bagaimana pengeluaran dan pendapatan serta hasil penjualan properti akan didistribusikan;
• hak, tanggungan, tanggungjawab dan kewajiban setiap pihak terkait properti;
• prosedur yang disetujui pada saat terjadi persengketaan antara pihak-pihak yang terlibat, penjualan properti dan kejadian-kejadian penting lain terkait properti.

Boleh jadi akan ada hal-hal lain yang perlu dipertimbangkan, tergantung pada kondisinya. Dalam hal pasangan suami-istri ataupun pasangan domestik, setiap perjanjian di antara mereka juga harus sesuai dengan persyaratan ketat dalam Family Law Act 1975 (Cth). Perjanjian yang tidak sesuai dengan Family Law Act 1975 (Cth) tidak akan mengikat atau dapat dilaksanakan (secara hukum) oleh salah satu pihak terhadap yang lain dan Family Court akan memegang jurisdiction untuk memutuskan bagaimana properti akan dibagi antara pihak-pihak yang terlibat jika terjadi kegagalan dalam hubungan mereka.

***

Ingin membeli properti di Victoria?

Silakan hubungi ML&K Legal sekarang juga untuk melakukan diskusi yang terpercaya.
Pengacara kami telah berpengalaman dalam menangani semua aspek yang berkaitan dengan hukum properti. Kami juga memahami bahwa membeli properti bukanlah keputusan yang mudah. Kami akan menuntun dan memberikan nasihat hukum yang efektif terkait dengan hal yang boleh jadi merupakan investasi terbesar dalam hidup Anda.
ML&K Legal dapat menawarkan Anda peninjauan kontrak secara gratis. Syarat dan ketentuan berlaku.
ML&K Legal | Menawarkan nasihat hukum personal dan berfokus untuk memberikan solusi praktis

***

Meg Lie
LL.B, B.Com (Accounting), Grad Dip L.P.
Director & Lawyer
ML&K Legal
+61 433 214 330 / meg@mlklegal.com.au
mlklegal.com.au

MEMBER OF THE LAW INSTITUTE OF VICTORIA. LIABILITY LIMITED BY A SCHEME APPROVED UNDER PROFESSIONAL STANDARDS LEGISLATION.

PERINGATAN

Perlu diperhatikan bahwa artikel ini ditulis hanya sebagai informasi umum. Artikel ini tidak memiliki kekuatan hukum, dan tidak dapat dijadikan sebagai nasihat hukum. Bagi mereka yang ingin membeli properti akan lebih bijaksana untuk meminta nasihat hukum yang sesuai dengan situasi spesifik masing-masing. Sebaiknya Anda meminta nasihat hukum atau nasihat ahli lainnya sebelum bertindak atau mengacu pada konten di atas.

Apakah Anda memiliki pertanyaan seputar masalah hukum di Australia?
Silakan tujukan pertanyaan Anda kepada MEG LIE melalui:
 meg@mlklegal.com.au / 0433 214 330

MEG LIE juga dapat berbahasa Indonesia dan akan berusaha membantu Anda.