PEMBELIAN DI VICTORIA

Saat Anda membeli real estate, kontrak penjualan digunakan untuk mendokumentasikan secara resmi perjanjian antara pembeli (“purchaser“) dan penjual (“vendor“) terkait pembelian tersebut. Kontrak penjualan merupakan dokumen yang sangat penting dalam setiap transaksi real estate. Setelah ditandatangani, dokumen ini bersifat mengikat secara hukum dan pihak-pihak dalam kontrak tersebut akan terikat pada syarat dan ketentuan yang ditetapkan di dalamnya.

Pada umumnya, setelah kontrak penjualan ditandatangani, kontrak tersebut tidak dapat dibatalkan secara sepihak. Pihak-pihak yang mengadakan perjanjian wajib melakukan kewajiban mereka masing-masing sesuai dengan yang tertera dalam kontrak penjualan tersebut.

Pihak yang mengadakan perjanjian tidak dapat memutuskan kontrak penjualan secara sepihak sebab mereka berisiko melanggar kontrak. Ketika pihak yang mengadakan perjanjian melanggar kontrak penjualan, pihak lain dalam kontrak boleh jadi berhak atas pemulihan hak atau “remedy” sesuai hukum yang berlaku dan menyangkut situasi tersebut.

Kendati demikian, di Victoria, ada perlindungan sah yang diberikan kepada purchaser menyangkut pembelian residential real estate, dimana purchaser, dalam situasi tertentu, dapat memutuskan kontrak penjualan yang telah ditandatangani dan mengikat secara hukum. Perlindungan ini disebut hak “cooling-off“.

Di Australia, hukum yang mengatur hak cooling-off berbeda- beda di setiap industri dan negara bagian serta wilayah yang berbeda.

Artikel ini hanya akan berfokus pada ketentuan cooling-off terkait residential real estate yang diterapkan di negara bagian Victoria, sesuai dengan Section 31, Sale of Land Act 1962 (Vic).

Pada dasarnya, Section 31, Sale of Land Act 1962 (Vic) menetapkan sebagai berikut:

JENIS-JENIS TANAH

Hak cooling-off yang diberikan kepada purchaser menyangkut pembelian residential real estate menurut Section 31 berlaku atas kontrak penjualan untuk pembelian tanah (“land”). Akan tetapi, hak tersebut tidak berlaku untuk semua jenis tanah. Section 31 secara khusus mengecualikan jenis-jenis tanah berikut:

• tanah yang utamanya digunakan untuk tujuan “industrial” atau “commercial”; dan
• tanah yang memiliki luas lebih dari 20 hektar dan utamanya digunakan untuk “farming”.

Hak cooling-off mencakup “residential land”. Jadi, berkaitan dengan tanah “industrial“, “commercial“, atau “farming land” yang luasnya melebihi 20 hektar, tidak ada perlindungan cooling-off untuk purchasers menurut Section 31.

Meskipun demikian, pihak-pihak dalam hal ini dapat menegosiasikan pencantuman ketentuan kontraktual yang memenuhi kewajaran dengan efek serupa cooling-off dalam kontrak penjualan mereka. Tentu saja, ketentuan semacam ini harus disetujui oleh semua pihak sebelum dokumen kontrak ditandatangani dan harus dalam bentuk tulisan dan dipaparkan dengan benar dalam dokumen kontrak tersebut.

PERIODE COOLING-OFF 

Purchaser dalam kontrak penjualan residential real estate dapat, kapan pun sebelum berakhir masa 3 hari kerja (“business day”) setelah purchaser menandatangani kontrak penjualan, memberikan pemberitahuan (“notice”) kepada vendor bahwa ia ingin memutuskan kontrak penjualan. Periode 3 business days tersebut dihitung dari tanggal purchaser menandatangani kontrak penjualan dan tidak termasuk:

• hari dimana purchaser mendandatangani kontrak penjualan; dan
• hari-hari yang bukan business day (seperti hari Sabtu, hari Minggu dan hari libur nasional).

Jadi, jika purchaser menandatangani kontrak penjualan pada hari Minggu, maka periode cooling-off akan dihitung sebagai berikut:

*dengan asumsi bahwa tidak ada dari hari-hari di atas yang termasuk hari libur nasional

Berdasarkan skenario di atas, tanggal terakhir bagi purchaser untuk menggunakan dan melaksanakan hak cooling-off jatuh pada hari Rabu.

NOTICE SECTION 31 HARUS DITANDATANGANI

 Notice harus dalam bentuk tulisan. Meski begitu, komunikasi SMS ponsel dari purchaser kepada vendor untuk memutuskan kontrak boleh jadi tidak cukup. Salah satu alasan untuk ini adalah karena notice untuk memutuskan kontrak harus ditandatangani dan diberikan kepada vendor sesuai dengan ketentuan dalam Section 31, Sale of Land Act 1962 (Vic).

PENYERAHAN

Section 31 notice harus diberikan kepada vendor atau “agent” sang vendor. Notice dapat diserahkan ke “address for service” vendor sebagaimana tercantum dalam kontrak penjualan atau alamat agent sang vendor. Perlu Anda perhatikan bahwa “agent” tidak selalu berarti agen properti, karena secara hukum, kata “agent” dapat juga mendapat makna yang lain. Notice harus diserahkan sebagaimana mestinya sebelum berakhir masa 3 business days setelah purchaser menandatangani kontrak penjualan. Ini adalah kerangka waktu yang ketat.

PENGECUALIAN

Terdapat pengecualian yang berlaku untuk hak cooling-off.

Sesuai Section 31, Sale of Land Act 1962 (Vic), purchaser tidak memiliki hak cooling-off dalam kondisi berikut:

• Penjualan dilakukan oleh “publicly advertised auction”;
• Tanah terjual —
  • dalam 3 business days sebelum publicly advertised auction untuk penjualan tanah tersebut akan diadakan;
  • pada hari dimana publicly advertised auction untuk penjualan tanah tersebut diadakan; atau
  • dalam 3 business days setelah hari dimana publicly advertised auction untuk penjualan tanah tersebut diadakan;
• vendor dan purchaser sebelumnya pernah bersepakat dalam kontrak penjualan atas tanah yang sama dengan ketentuan kontrakual yang secara garis besar sama;
• purchaser adalah seorang agen properti sebagaimana tertera dalam Estate Agents Act 1980 atau “corporate body”.

Terdapat berbagai pertimbangan yang perlu diperhitungkan dalam menentukan penerapan pengecualian.

Tentunya Anda perlu meminta nasihat hukum terkait situasi Anda secara khusus.

BIAYA COOLING-OFF

Apabila kontrak penjualan tanah telah diputuskan sesuai dengan Section 31, Sale of Land Act 1962 (Vic), purchaser berhak atas pengembalian seluruh uang yang dibayarkan oleh purchaser dalam kontrak tersebut, kecuali sejumlah AUD$100.00 atau 0.2% dari harga pembelian (mana pun yang lebih besar). Jumlah biaya cooling-off akan ditentukan berdasarkan harga pembelian dan vendor berhak atas biaya cooling-off ini.

PEMBERITAHUAN DALAM KONTRAK

Kontrak penjualan residential real estate yang dipengarui Section 31, Sale of Land Act 1962 (Vic) harus memuat pemberitahuan yang jelas menginformasikan purchaser bahwa ia dapat, sebelum habis masa 3 business days setelah ia menandatangani kontrak, memberikan notice terhadap vendor bahwa ia ingin memutuskan kontrak penjualan.

Jika kontrak penjualan residential real estate tidak memuat notice seperti ini maka purchaser berhak membatalkan kontrak penjualan kapan pun sebelum ia berhak atas kepemilikan properti tersebut atau sebelum tanda terima “rents and profits” menyangkut property tersebut.

Segala ketentuan dalam kontrak penjualan atau dokumen lain yang menyebabkan hak yang diberikan oleh Section 31, Sale of Land Act 1962 (Vic) kepada purchaser diabaikan, diubah atau dibatasi akan menjadi tidak berlaku dan tidak berpengaruh.

RANGKUMAN

Banyak purchasers dalam kontrak penjualan residential real estate yang tidak menyadari akan adanya hak cooling-off. Periode cooling-off merupakan salah satu sarana perlindungan yang penting bagi purchasers. Hak cooling-off memberikan waktu kepada purchasers untuk mempertimbangkan keputusan mereka terkait membelian salah satu investasi terbesar dalam hidup mereka, terutama jika keputusan tersebut dibuat di bawah tekanan atau tanpa seluruh informasi yang diperlukan bagi purchasers untuk mengambil keputusan yang matang.

Walau persyaratan notice dalam Section 31 terlihat sederhana, namum perlu dicacat bahwa terdapat konsekuensi yang sangat serius bagi purchasers yang tidak mengeksekusi hak cooling-off mereka secara benar. Antara lain, terdapat kerangka waktu dan persyaratan hukum yang ketat terkait cooling-off notice dan penyerahan notice tersebut.

Dalam menggunakan hak cooling-off, segala kegagalan oleh seorang purchaser untuk taat kepada persyaratan dalam Section 31, Sale of Land Act 1962 (Vic) dapat mengakibatkan vendor menolak bahwa kontrak penjualan telah diputuskan secara sah oleh sang purchaser.

Konsekuensinya pada purchaser bisa jadi sangat serius, dengan kemungkinan vendor berhak atas berbagai tindakan perbaikan, antara lain retensi sejumlah uang deposito sesuai ketentuan kontrak, selain itu vendor juga bisa berhak untuk mengklaim kerugian lebih lanjut yang diderita vendor dari purchaser.

Tindakan bijaksana bagi purchaser yang ingin menggunakan hak cooling-off adalah meminta nasihat hukum yang sesuai dengan keadaan dan situasi purchaser.

Meg Lie
Director & Lawyer
ML&K Legal
P: +61 433 214 330
E: meg@mlklegal.com.au
W: mlklegal.com.au

Liability limited by a scheme approved under professional standards legislation

Artikel ini disediakan hanya sebagai informasi umum dan tidak memiliki kekuatan hukum, dan tidak boleh dijadikan acuan sebagai nasihat hukum. Sebaiknya Anda meminta nasihat hukum atau nasihat ahli lainnya sebelum bertindak atau berpedoman pada informasi apa pun di atas.