Ketika kita ingin melakukan pinjaman ke bank, salah satu hal yang akan muncul di benak kita ialah berapa besar pinjaman yang dapat diberikan oleh bank atau lembaga peminjaman lainnya. Mereka tentu akan melakukan penilaian dari beberapa aspek untuk menentukan seberapa besar mereka bersedia memberikan kredit kepada kita. Namun, faktor apa saja yang mereka gunakan dalam memutuskan hasil akhirnya? Kita akan membahas beberapa faktor yang kira-kira dapat mempengaruhi bank untuk menentukan besarnya pinjaman yang dapat kita peroleh.

Hal pertama yang akan dilihat oleh bank ialah mengenai penghasilan yang kita miliki. Namun, besar penghasilan yang kita dapatkan tidak serta merta di sama-ratakan oleh bank. Banyak orang beranggapan bahwa penghasilan yang besar akan mendapatkan pinjaman yang lebih besar pula dari bank. Hal ini tidak sepenuhnya salah, namun, ada beberapa catatan yang harus diperhatikan soal penghasilan. Karena bank akan melihat bukan hanya besar penghasilannya saja namun jenis penghasilan tersebut.

Sebagai contoh, seseorang yang melakukan bisnis sendiri, akan lebih sulit untuk ditentukan penghasilannya apabila dibandingkan dengan orang yang menghasilkan pendapatan yang sama besar namun bekerja untuk orang lain. Hal lain yang perlu diingat, apabila kita berkerja dengan sistem kontrak atau casual, terkadang penghasilan yang kita dapatkan tidak akan digunakan seluruhnya oleh lembaga peminjam.

Meskipun kita menghasilkan $180,000 setahun misalnya, sebagian besar lembaga peminjam akan melihat dari mana sumber pendapatan kita. Apakah dari pekerjaan tetap, kerja paruh waktu, atau dari hasil bisnis. Hal ini dikarenakan, setiap bank memiliki penilaian resiko tersendiri terhadap tipe pekerjaan nasabahnya. Hal ini tentu wajar mengingat apabila orang berbisnis, penghasilannya tentu tidak akan selalu sama seperti orang yang bekerja. Sehingga bank terkadang perlu menggunakan perhitungan berbeda untuk menentukan besaran pinjaman yang dapat diperoleh.

Kedua, hal yang terlihat sederhana namun sebenarnya cukup kompleks adalah pengeluaran bulanan. Bank dan lembaga peminjam lainnya semakin hari semakin memperhatikan biaya pengeluaran bulanan setiap aplikasi yang masuk. Apakah pengeluarannya wajar atau tidak. Setiap bank memiliki perhitungannya sendiri megenai pengeluaran bulanan yang mereka anggap wajar. Apabila pengeluaran kita di bawah standar mereka, bukan berarti kita tidak bisa mendapatkan pinjaman, selama memang pengeluaran bulanan yang kita nyatakan merupakan pengeluaran yang benar-benar kita keluarkan setiap bulannya, tidak ada yang perlu dikhawatirkan. Karena apabila bank meminta bukti (biasanya dari transaksi kita sehari-hari), kita dapat membuktikan bahwa pengeluaran yang kita nyatakan memang sebenar-benarnya.

Hal yang sering kali terjadi adalah kita cenderung mengecilkan pengeluaran yang sebenarnya kita lakukan karena kita hanya melihat pengeluaran yang besar-besar saja tanpa memperhitungkan pengeluaran kecil lainnya. Padahal, sekecil apapun pengeluaran kita hal itu tetap harus diperhitungkan sebagai biaya yang kita keluarkan. Ketika kita ingin mengajukan aplikasi untuk pinjaman rumah, bank ataupun broker pasti akan menanyakan pengeluaran-pengeluaran rutin kita. Yang perlu kita lakukan adalah luangkan waktu sejenak untuk melihat benar-benar pengeluaran kita setiap bulannya. Sebab, pastinya kita tidak mau ketika kita mendapatkan pinjaman, memposisikan kita dalam situasi finansial yang menyulitkan.

Ketiga, apakah nasabah akan tetap mampu membayar dengan bunga yang lebih tinggi? Kita pasti sangat tertarik dengan berbagai tawaran bunga yang sangat menarik oleh berbagai bank dan lembaga peminjaman saat ini. Namun, dalam menentukan besarnya pinjaman yang akan mereka berikan, mereka tidak akan menggunakan bunga yang mereka tawarkan dalam perhitungannya.

Mereka akan menambahkan buffer dari bunga yang mereka tawarkan. Hal ini dikarenakan mereka harus memperhitungkan seandainya bunga yang dikenakan ke nasabah naik, apakah nasabahnya masih mampu untuk melakukan pembayaran cicilannya. Dengan adanya perubahan regulasi yang terjadi beberapa bulan lalu, pihak bank sudah menurunkan besaran bunga yang mereka perhitungkan dalam kalkulasi mereka. Hal ini tentunya sangat menguntungkan bagi para peminjam, terutama untuk first home buyer karena kapasitas peminjaman akan semakin besar sehingga mempermudah jalan untuk meemiliki properti impian.

Keempat ialah kepemilikan kartu kredit. Banyak orang yang tidak menyadari kepemilikan kartu kredit memiliki pengaruh terhadap kapasitas peminjaman kita dari lembaga peminjam. Sebagai orang awam, kita berpikir bahwa kita hanya perlu membayar apabila kita menggunakan kartu kredit tersebut sehingga sering kali kita tidak menganggapnya sebagai bentuk hutang. Pemahaman ini memang tidak salah sama sekali. Namun, pihak bank memiliki perhitungannya sendiri. Mereka selalu berpikir bahwa kita dapat sewaktu-waktu memakai kartu kredit kita sampai maksimum kredit limit yang kita miliki. Misalkan kita memiliki kartu kredit dengan limit $10,000, pihak bank akan melihat bahwa kita seolah-olah menggunakan kartu tersebut sebesar limit yang kita miliki. Karena pada dasarnya, kartu tersebut merupakan liabilitas yang kita miliki dan kita dapat menggunakan seluruh limit yang tersedia sewaktu-waktu. Meskipun demikian, bank hanya akan menggunakan persentase tertentu dari limit kartu kita sebagai pengeluaran rutin kita setiap bulannya.

Kelima, hasil valuasi. Bank akan selalu menggunakan valuer independen untuk menentukan berapa nilai yang dimiliki oleh sebuah jaminan. Penilaian ini mungkin saja berbeda dari harga yang kita beli ataupun yang kita perkirakan untuk properti yang kita miliki. Hasil ini akan digunakan sebagai acuan besaran pinjaman maksimal yang dapat mereka keluarkan. Sebagai contoh, kita membeli sebidang tanah seharga $400,000. Hasil valuasi bank menunjukkan harga tanah yang kita beli adalah $350,000. Maka, bank akan memperhitungkan besaran LVR (loan to value) berdasarkan $350,000 bukan $400,000. Sehingga, kita perlu mengeluarkan uang lebih untuk menebus pembelian tanah tersebut.

***

Hubungi broker-broker Top One Finance untuk membantu Anda dalam menemukan pinjaman yang tepat dengan kondisi Anda.