Apa yang dimaksud dengan minor?
Secara umum, istilah, “minor” adalah seseorang yang berusia di bawah 18 tahun.
Terkait undang-undang, Section 3(1)(c) dari Age of Majority Act 1997 (Vic) menyebutkan bahwa ungkapan “minor” berarti “a person not of full age” atau seseorang yang belum berstatus dewasa.
Lebih lanjut, Section 3(1)(a) dari undang-undang ini juga menyatakan bahwa seseorang yang pada saat atau setelah diberlakukannya undang-undang Age of Majority Act 1997 (Vic) mencapai usia delapan belas (18) tahun, maka telah mencapai status dewasa dan memperoleh kapasitas penuh ketika mencapai usia tersebut.
Kapasitas dan validitas kontrak yang dibuat oleh minors
Kapasitas merupakan faktor krusial dalam setiap hubungan kontraktual.
Hukum membedakan kapasitas orang yang berusia di bawah 18 tahun dan mereka yang di atas 18 tahun.
Ada anggapan bahwa minors belum sepenuhnya memahami hak dan kewajibannya, sehingga minors umumnya dianggap tidak memiliki kapasitas secara hukum untuk menandatangani kontrak.
Seorang minor bisa saja menandatangani kontrak penjualan untuk membeli real estate. Akan tetapi, mengingat adanya permasalahan kapasitas, timbul pertanyaan apakah kontrak yang ditandatangani oleh minors dapat dilaksanakan secara hukum.
Sebagai aturan umum, kontrak yang dibuat oleh minor belum tentu dapat dilaksanakan dan mungkin bisa jadi dapat dimintakan pembatalannya. Ini, pada dasarnya, berarti bahwa meskipun menandatangani kontrak, seorang minor dapat membatalkan kewajiban kontraktual dalam kontrak tersebut.
Oleh karena itu, seseorang yang menandatangani kontrak dengan seorang minor berisiko tidak dapat melaksanakan kontrak tersebut. Ini bisa jadi menimbulkan persoalan, terutama ketika terjadi sengketa. Tentunya terdapat beberapa pengecualian yang berlaku untuk aturan umum ini.
Ada beberapa sebagian undang-undang yang menetapkan ketentuan spesifik terkait validitas kontrak yang ditandatangani oleh minors. Sebagai contoh, section 28B dari Property Law Act 1958 (Vic) menetapkan perangkat hukum spesifik dan secara tegas menyebutkan bahwa kontrak tertentu dengan seorang minor adalah sah.
Contoh lainnya adalah section 49 dari Supreme Court Act 1986 (Vic). Section ini membuat kontrak tertentu yang dibuat oleh minors batal. Ini termasuk kontrak-kontrak tersebut:
- kontrak pengembalian uang yang sudah atau akan dipinjamkan (“contracts for the repayment of money lent or to be lent”);
- kontrak pembayaran barang yang sudah atau akan dipasok (selain keperluan) “contracts for payment for goods supplied or to be supplied (other than necessities)“; dan
- “accounts stated”.
Masih ada undang-undang lainnya yang bersangkutan dengan ketetapan yang menyangkut validitas kontrak dengan seorang minor. Tentunya, hukum yang berlaku akan tergantung pada situasinya.
Setelah mencapai usia dewasa, minors dapat mengambil tindakan untuk memberikan konfirmasi atau mengesahkan kontrak sehingga ia terikat padanya.
Pembelian Real Estate
Setelah membahas kapasitas kontraktual seorang minor, sekarang pertanyaannya adalah apakah seorang minor boleh memiliki real estate?
Pada umumnya, minors dapat didaftarkan untuk hak kepemilikian real estate di Victoria. Namun kesulitan mungkin akan muncul ketika minors ingin menjual real estate yang dimiliki karena mungkin ada persyaratan tambahan yang harus dipenuhi bagi minors untuk menjual real estate tersebut.
Selain itu, minors juga dapat mengalami kesulitan jika transaksi melibatkan pemberi pinjaman karena lenders bisa saja menolak untuk memberikan pinjaman kepada anak di bawah umur. Calon pemberi pinjaman boleh jadi tidak mau bertransaksi dengan minors, dikarenakan hambatan hukum yang mungkin dihadapi dalam proses pengembalian uang dari minors.
Ada cari lain yang mungkin lebih sesuai agar minors dapat memiliki real estate. Salah satunya adalah melalui struktur trust. Dalam situasi ini, setelah anak di bawah umur mencapai usia dewasa, sang trustee dapat mentransfer real estate kepada minors tersebut.
Tentunya perlu diperhatikan bahwa tergantung pada transaksinya, mungkin transfer demikian akan dikenakan stamp duty, capital gains tax dan/atau implikasi pajak lainnya.
Kesimpulan
Hukum terkait hal ini tergolong rumit. Terdapat berbagai pertimbangan hukum dan perpajakan yang perlu diambil sehubungan dengan kepemilikan real estate oleh minors. Karena itu, setiap perkara dan keadaan perlu ditinjau atas dasar kasus per kasus.
Diperlukan konsultasi dengan pengacara properti yang kompeten untuk memastikan implikasi tersebut, demi menghindari konsekuensi yang tidak diinginkan.
***
ML&K Legal sangat berpengalaman menyangkut hukum properti di Victoria dan kami undang Anda untuk menghubungi ML&K Legal untuk mendiskusikan kasus Anda secara confidential.
***
Peringatan
Perlu diperhatikan bahwa artikel ini ditulis hanya sebagai informasi umum. Artikel ini tidak memiliki kekuatan hukum, dan tidak dapat dijadikan sebagai nasihat hukum. Bagi mereka yang ingin membeli real estate akan lebih bijaksana untuk meminta nasihat hukum yang sesuai dengan situasi spesifik masing-masing. Sebaiknya Anda meminta nasihat hukum atau nasihat ahli lainnya sebelum bertindak atau mengacu pada konten di atas.
***
Apakah Anda memiliki pertanyaan seputar masalah hukum di Australia?
Silakan tujukan pertanyaan Anda kepada MEG LIE melalui:
meg@mlklegal.com.au / 0433 214 330
MEG LIE juga dapat berbahasa Indonesia dan akan berusaha membantu Anda.
Meg Lie
LL.B, B.Com (Accounting), Grad Dip L.P.
Director & Lawyer
ML&K Legal
P: +61 433 214 330
E: meg@mlklegal.com.au
W: mlklegal.com.au
MEMBER OF THE LAW INSTITUTE OF VICTORIA.
LIABILITY LIMITED BY A SCHEME APPROVED UNDER PROFESSIONAL STANDARDS LEGISLATION.
